Szukając gruntu pod inwestycję trzeba sprawdzić wiele rzeczy. Plan zagospodarowania czy księga wieczysta mogą sprawić, że nasza inwestycja na zakupie gruntu się zakończy.
Pierwszy problemem – gdzie szukać?
Obecnie możliwości jest sporo. Nikomu nie trzeba wskazywać konkretnych miejsc w Internecie, gdzie znajdzie się mnóstwo lepszych lub też gorszych ofert. Co jednak gdy po przeglądnięciu setek ofert nie znajdziemy żadnej nas interesującej? Jakie mamy alternatywy?
Pośrednik
Pierwszym pomysłem jaki nasuwa się na myśl jest oczywiście kontakt z pośrednikiem. Biura pośrednictwa posiadają w swoich bazach znaczną liczbę nieruchomości, a w sytuacji gdy aktualnie nie mają takiej, która by nas zainteresowała chętnie jej dla nas poszukają. Dla wielu problemem tutaj może być konieczność uiszczenia prowizji dla pośrednika, który doprowadzi do sfinalizowania transakcji. Koszty takich usług są bardzo zróżnicowane – zawsze można co prawda negocjować, ale najczęściej stawki wynoszą ponad 3 proc. od ceny na akcie notarialnym. Wiele też osób zarzuca pośrednikom niekompetencje i brak profesjonalizmu. Tutaj, już na etapie wyboru biura pośrednictwa, musimy dokładnie poszukać informacji o zarówno konkretnym biurze, jak i osobach w nim pracujących.
Wyspecjalizowane firmy
Alternatywą dla agencji nieruchomości jest znalezienie firm specjalizujących się w sprzedaży określonych typów nieruchomości. Firmy te z reguły są właścicielami oferowanych nieruchomości z racji czego nie ma potrzeby płacenia prowizji, a ich stan prawny jest znany i przejrzysty. Często też oferują usługi posprzedażowe, ułatwiające nabywcy np. zainwestowanie na zakupionej działce. Robert Tomaszewski, prezes Saveinvest sp. z o. o. twierdzi, że coraz więcej jest osób świadomie poszukujących nieruchomości. Dla nabywcy nie liczy się już tylko sam fakt zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Kupujący w pełni zdają sobie sprawę ze skomplikowanej natury polskiego prawa i zawiłych procedur, jakie musi przejść, żeby móc w pełni cieszyć się z zakupionej nieruchomości. Coraz więcej osób oczekuje, że firma od której zakupił nieruchomość postara się dla niego o prąd czy wodę, dodatkowo zdobędzie dla niego warunki zabudowy, a już po uzbrojeniu znajdzie nabywcę, któremu uda się odsprzedać nieruchomość z zyskiem.
Komornik
Możemy sporo zaoszczędzić kupując nieruchomość na licytacji komorniczej. Dokonując zakupu na takiej licytacji staniemy się tzw. nabywcą pierwotnym, co oznacza, że nasz zakup będzie bez obciążeń hipotecznych oraz długów poprzedniego właściciela. Ile możemy w ten sposób zaoszczędzić? Na pierwszej publicznej licytacji komornik wystawia nieruchomość za 3/4 oszacowanej ceny , druga licytacja to już 2/3 oszacowanej kwoty, czyli wartości rynkowej. Jeżeli bierzemy udział w licytacji prowadzonej w trybie uproszczonym na drugiej licytacji możemy nabyć nieruchomość za połowę oszacowanej wartości. Oczywiście musi nam się jeszcze udać wylicytować daną nieruchomość. Ważne jest również w tym kontekście odpowiednie sprawdzenie danego przedmiotu jaki trafił pod młotek, aby nie okazało się, że zakupiliśmy nieruchomość z lokatorami bądź też służebnościami.
Co sprawdzić szukając nieruchomości?
Przede wszystkim księga wieczysta, czyli jawny sądowy rejestr, którego celem jest regulowanie stanu prawnego nieruchomości. Nie można się więc powoływać przy zakupie nieruchomości na nieznajomość jej zawartości. Do zapoznania się z księgą wieczystą wystarczy znać jej numer. Sprzedający nie powinien nam odmówić jego podania, jeśli jednak z jakiś powodów do tego dojdzie, może stanowić to dla nas poważne ostrzeżenie. Sprawdzić księgę wieczystą może każdy, dlatego też nie trzeba wykazywać interesu prawnego. Od niedawna zawartość księgi można sprawdzić również przez Internet, wchodząc na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości.
Dla kupującego ważne będą wszystkie cztery działy księgi. Pierwszy zawierający oznaczenie nieruchomości – znajdziemy w nim informację na temat położenia, numeru działki ewidencyjnej oraz powierzchni. Dodatkowo zapisane tu są wszelkie prawa związane z jej własnością. Najczęstszym przypadkiem będzie np. zapis o służebności przejazdu przez inną nieruchomość.
W dziale drugim możemy potwierdzić, czy osoba sprzedająca nam nieruchomość jest zapisana jako właściciel. Ważne jest także zwrócenie uwagi, czy funkcjonuje jako jedyny właściciel, czy też posiada jedynie współwłasność.
Dział trzeci powie nam czy na nieruchomości są wpisane jakieś ograniczone prawa rzeczowe. Dowiemy się przykładowo czy na nieruchomości nie jest ustalona służebność, czy nie ma prawa pierwokupu lub dzierżawy.
W dziale ostatnim, czwartym, znajdują się zapisy informujące o hipotece – jej wysokości, rodzaju waluty, dowiemy się również kto dokonał wpisu.
Warto jest też potwierdzić status działki w ewidencji gruntów i budynków. Jako osoba postronna nie otrzymamy jednak takich informacji. Trzeba w takiej sytuacji poprosić o to właściciela, lub też uzyskać od niego pełnomocnictwo. Mając wypis i wyrys z ewidencji dowiemy się jaką dokładnie powierzchnię ma nieruchomość, czy też jakiej klasy jest gleba. Ta ostatnia informacja ważna jest ze względu na późniejsze zawiłości związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę.
Będąc pewnym statusu właściciela oraz stanu nieruchomości należy sprawdzić przeznaczenie oferowanej nieruchomości. Robert Tomaszewski wskazuje, że właściciele często nie orientują się jaki status posiada ich działka. Różnice pomiędzy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a decyzją o warunkach zabudowy są dla nich niejasne. Często sami kupujący mylą się co do przeznaczenia danego teren lub też dają się wprowadzić w błąd sprzedającym.
Aby uniknąć takich komplikacji najlepszym rozwiązaniem będzie udanie się do urzędu gminy odpowiedniego dla miejsca usytuowania interesującej nas działki. Tam powinniśmy uzyskać informację jakie przeznaczenie ma nasza nieruchomość w planie miejscowym, a jeśli go nie ma to jakie są szanse na uzyskanie warunków zabudowy.
Dobrze będzie też dopytać się o usytuowanie nieruchomości względem sieci uzbrojenia lub też dowiedzieć się jakie są plany np. komunalnego zakładu wodociągowego co do rozbudowy istniejącej sieci.
Osobno należy również zadbać i sprawdzić czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Jeśli jest to droga gminna, to można z niej korzystać bez żadnych opłat i załatwiania dodatkowych formalności. Jeżeli jest to droga prywatna, należałoby kupić w niej udział, dlatego warto dowiedzieć się, czy udział jest w cenie oferowanej nieruchomości. Może się też okazać, że dojazd do działki zapewniony jest poprzez drogę służebną. W takim wypadku musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej. Jeżeli dojazd do nieruchomości nie ma uregulowanego statusu będziemy mieć problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Może się też zdarzyć, że właściciel aktualnej drogi zabroni nam z niej korzystać.
Jeżeli szukamy działki pod konkretną inwestycję nie możemy skupiać się jedynie na jej powierzchni. Ważne będą tu również jej wymiary, które będą pasować do koncepcji tego, co zamierza się na danej działce wybudować. Jeśli działka jest długa i wąska to może być kłopot, bo przepisy jasno określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Gdy nie mamy pewności warto jest się poradzić ekspertów.
Konkretna inwestycja wymaga również od nas sprawdzenia czy tereny nie leżą na obszarze chronionym. Należy pamiętać, że inne wymagania będą dla inwestora starającego się o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, a inne dla starającego się o pozwolenie na obiekty wymagające np. decyzji środowiskowej. Informacje takie również powinniśmy pozyskać w danej gminie lub też już bezpośrednio np. u władz odpowiedniego parku. Niekoniecznie nasza działka musi leżeć na terenie parku, może się znajdować np. w jego otulinie i władze parku będą współdecydować o możliwościach zagospodarowania naszej nieruchomości. Ważne jest, żeby wymóc na urzędniku ich formę pisemną, tak aby w przyszłości uniknąć problemów z udowodnieniem, że uzyskaliśmy taką a nie inną informację w danym urzędzie.
Sprawdzenie dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości może oszczędzić wielu przykrych niespodzianek i dodatkowych kosztów. Trzeba osobiście poznać aktualny stan prawny danej działki, odwiedzić kilka urzędów i przede wszystkim uzbroić się w cierpliwość – nie wszystko da się uzyskać od ręki. Pokonanie biurokratycznych przeszkód oraz zapoznanie się z dokumentami pozwoli upewnić się, czy wybrana nieruchomość jest odpowiednia i czy ze spokojem można przystąpić do sfinalizowania transakcji. Trzeba też pamiętać, że sprzedający wprawdzie może dysponować dokumentami dotyczącymi jego nieruchomości, ale decydująca jest tu jednak data ich wystawienia. Może się zdarzyć, że od daty widniejącej na dokumentach coś zmieniło się w stanie prawnym, a po zakupie będzie już za późno na jakąkolwiek reakcję i interwencję.
Źródło – Forbes
